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            一号站平台注册登录-我国房地产变局 新形势下房企融资战略调整主张

            admin 2020-02-14 168人围观 ,发现0个评论

            7月30日,中共中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,打破了不少人对房地产“托底”经济的幻想,再次展现了中央对房地产市场调控不放松的决心。毕竟在目前对外应付贸易战、对内面临产业转型升级的重要关口,再拿房地产来刺激经济,无异于饮鸩止渴。

            截至目前,除了各种限购、限售、限贷等手段未有放松迹象以外,针对房企融资的各类监管也在进一步加强。自今年5月银保监会下发“23号文”要求严格管理银行及信托对开发商的融资后,信托、海外债、银行贷款等监管新政频出,房企主要的融资渠道全方位收紧,融资成本不断攀升,融资金额不断缩减。据媒体统计,2019年上半年,房企被收紧渠道的融资量占其全部融资量的77%。在打破过往“周期”经验的当下,中国房地产行业正在慢慢经历着前所未有的大变局,而这个行业对资金极度“饥渴”的特性,正与监管不断加强的趋势相冲突。未来各房企为了生存和发展,必然要在新形势下有一些新的思考与改变。

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            房地产政策变化:高压政策打破传统周期理论

            关于房地产行业与中国经济的关系,有一个很著名的“夜壶理论”:每到经济发展动力不足的时候,房地产就像“夜壶”一样被提出来用一下,不需要的时候就被往床底下一踢了事。近年来,房地产政策的变化也的确在印证着“夜壶理论”:自2005年以来房地产调控经历了3次三年一轮的小周期,房地产市场也被看成是国内经济的一大“托底”机制。因此掐算一下本轮房地产市场调控的持续时间,市场上关于政策“松绑”的声音愈来愈大,毕竟按照以往经验和目前的经济形势,差不多也到了该用一用“夜壶”的时候了。

            然而,中央的态度却是史无前例地坚决。不仅在各类高规格会议和公开场合一再强调“房住不炒”和“调控不放松”,同时通过“一城一策”、建立监测指标体系、加强金融监管、探索长效机制等措施,加大调控的精准度,显示出了在调控上“打持久战”的决心。尤其是7月30日的中共中央政治局会议,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,表明房地产不再“托底”经济,也不能“拖累”经济,中央对其的定位重心逐渐下移、政策干预逐渐减少,房地产将如其他一般产业一样回归市场,作为长期经济稳定健康发展的压舱石和稳定器。

            在调控手段方面,以往调控政策主要集中在抑制购房需求上,以求“见效快”,但这样的强压,往往在后续调控“松绑”后迎来房价报复性的反弹。如今,房地产调控政策更强调供需两端齐发力,在需求端推出“五限”等手段的同时,也在供给端不断增加土地供应、调整供地结构、发展保障性住毛东东房、完善租赁房市场,为稳定市场作长久之计。根据业内判断,随着房地产市场长效机制的逐渐落地实施,未来限价、限售等短期行政手段将逐步推出,但限购、限贷等手段将长期保留。

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            房地产市场变化:新兴城市群成房企主战场

            目前在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控大环境下,国内房地产市场将长期保持稳定已是主流预期,房企“躺着赚钱”的时代将一去不复返。一般认为,未来国内房地产市场在保持整体趋稳的同时,各城市间的分化将日趋明显。从长期来看,城镇化、人口增长、全面放开二胎、城市更新等将成为影响住房需求变化的几大核心因素,进而对房地产市场供给端的布局产生影响。

            人口和产业发展是衡量一座城市房地产市场发展潜力的重要指标。今年以来,国内新型城镇化战略发生重大转变,开始从重点发展中小城市转向以城市群建设为主。由此可见,未来我国城镇化建设将紧紧围绕城市群展开,人口、资金等各项资源将向经济实力强劲、核心产业竞争力强、落户条件宽松的城市群聚集。目前来看,京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游、海峡西岸等城市群将是未来新增城镇人口和产业的主要集聚区域,其房地产市场潜力较大;而远离主要城市群、人口长期净流出的三四线城市,其市场风险则需要加以关注,加上今年以来棚改规模大幅下滑、货币化补偿比例持续下降等因素的影响,这类城市的房地产市场风险也在持续加大。因此近年来,各房企拿地也更多聚焦于热门城市群、都市圈及其周边区域,积极布局一二线城市,以致国内土地市场也进一步呈现分化态势。

            同时,从2015年至今,房地产行业集中度在快速提升,百强房企的市场份额由原先的40%左右升至如今的约70%,预计未来房地产行业集中度还将进一步提升,一方面房企规模是实力的重要表征,另一方面随着金融监管趋严以及部分城市土拍门槛提高,中小房企融资、拿地的难度不断加大,规模房企却是占尽优势,资金、土储不断向龙头房企集中,更利于其在未来的市场环境下生存发展。

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            融资前景变化:金融监管高压倒逼房企融一号站平台注册登录-我国房地产变局 新形势下房企融资战略调整主张资转向

            在政策收紧、市场趋稳的环境下,房企融资前景也显得微妙起来。

            房地产作为资金密集型行业,高杠杆、高负债是行业运行的一大特征,因此房企对于融资的需求非常大。目前房企主要的融资渠道包括银行贷款、非标融资、信用债、海外债、资产证券化、海外股权融资一号站平台注册登录-我国房地产变局 新形势下房企融资战略调整主张等,而今年5月银保监会下发“23号文”要求严格管理银行及信托对开发商的融资后,信托、海外债、银行贷款等监管新政频出,房企主要的融资渠道全方位收紧,融资成本不断攀升,融资金额不断缩减。国家统计局数据显示,今年1-7月全国房地产开发企业到位资金同比增长7.0%,较上月回落0.2个百分点,已连续三个月增速回落;另据相关机构统计,今年8月境内40家典型上市房企完成融资金额折合一号站平台注册登录-我国房地产变局 新形势下房企融资战略调整主张人民币只有368.26亿元,环比下跌58.15%。虽然9月份央行降准正式实施,但在此之前房地产市场已经从政策端与金融端两方面被严格限制,即使市场流动性充裕,在“维稳”的市场基调下也难以违规进入楼市。

            同时,房企融资成本分化也在加剧。据有关机构对今年1-8月国内40家典型房企共133笔融资进行分析,其最高利率达15.5%,最低利率仅有0.1%。其中公司债融资利率最高、发行笔数最多,包含有不少利率9%以上的美元债;另一方面,公司债利率波动也较大,部分企业利率能够低于5%,但主要是国企、央企以及大型房企,包括招商蛇口、万科、雅居乐、阳光城等。

            据相关机构分析,在金融强监管的持续高压下,2019-2020年房地产市场资金面仍然偏紧,未来一段时间内房企融资形势依然严峻。这其中,银行贷款、信托、海外债等传统渠道受监管影响最大,预计融资规模将显著减少;资产证券化、海外股权融资等受政策收紧影响较小,能够承接部分融资需求,但规模比较有限。不过从长期来看,由于开发贷融资成本低、房地产资产收益高且风险较为可控、银行表内信贷对房地产融资的支持增加等因素的影响,银行贷款仍将是房企融资的重要选择;而在监管不放松的情况下,非标融资规模将继续萎缩,中小房企将更多地受到影响;资产证券化、RIETs由于受到政策长期支持,将越来越成为房企融资的重要手段,相应的规模会逐步得到提升。

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            新形势下房企融资策略调整建议

            在新形势下,房企融资策略需要有所调整。目前不少房企已放慢扩张速度,更多地聚焦于自身财务杠杆的优化,以平稳地渡过资金“寒冬”,同时伺机而动。总体来看,未来房企融资策略可以从项目层面和企业层面两方面进行规划和调整。

            项目层面:重视股权合作 加快销售回款

            在招拍挂拿地阶段,房企可一号站平台注册登录-我国房地产变局 新形势下房企融资战略调整主张以更多地考虑合作拿地。在目前形势下,房企将更多地考虑布局一二线热点城市,一号站平台注册登录-我国房地产变局 新形势下房企融资战略调整主张而这些城市的土地绝对价格基本不会出现下降,拿地门槛相对较高。房企通过合作拿地,能更好的地分担风险、减少资金占用、加快资金周转。今年以来,房企联合拿地比例呈总体上涨态势,“抱团取暖”已成常态,如北京1月19日出让的重量级地块——门头沟潭柘寺地块,就被京投、远洋、龙湖、保利、首开5家企业联合竞得;2月3日出让的房山区长阳镇地块,也被中海、首开、保利、龙湖4家房企联合竞得,而在深圳、南京、厦门等一众热门城市的土拍上,也能看到不少房企联合体的身影。未来,以股权合作的方式联合拿地乃至开发,将成为越来越多房企的选择。

            在开发阶段,房企可选的融资渠道其实还比较多元。对于满足“432”要求(四证齐全;3~30%的自有资金,现规定为25%;二级资质)的项目,银行贷款依然会是成本最低的融资方式。除此之外,供应链融资、商票、保理、总包单位垫资等方式都依旧是房地产开发阶段融资的有效渠道。另外,股权融资也逐渐成为大势所趋,今年6月开始房企股权融资明显增多,方式主要包括境内再融资和海外配股融资,随着信托等融资渠道的收紧,未来房企股权出让的“卖子输血式”融资将进一步上升。

            在开始预售阶段,加速回款是各房企的当务之急。目前,已有万科、融创、旭辉等多家房企在2019年中期业绩发布会上表示要加大销售回款力度,预计下半年市场会呈现“以价换量”的态势,大多房企会以确保企业现金流的稳定为第一要务。

            企业层面:境外IPO热度上升 资产证券化前景广阔

            从企业层面来看,评级较高的大型房企依旧可以通过发行信用债来进行融资。拥有较好信用评级的房企往往可以拥有较有竞争力水平的利率和期限,可以通过发行一号站平台注册登录-我国房地产变局 新形势下房企融资战略调整主张公司债补充资金,但主要用途是偿还旧债,确保资金链安全,头部房企和央企国企的融资方面的优势进一步凸显;同时,房企还可通过发行短融、中票、非公开定向债务融资工具等进行融资,这些也将是房企重要的融资补充手段;另外,国企、央企等还可在特定业务领域发行企业债。

            股权融资方面,目前房企A股IPO、再融资等基本叫停,不过还可以通过有限合伙型、公司型和契约型3种模式的私募房地产股权基金来进行股权融资获得资金。同时,在港上市、配股也是部分房企的融资选择。据媒体报道,自2018年以来,成功赴港上市的房企和物企达到17家,其中包括了正荣、银城国际、弘阳等中型房企,未来境外IPO还将继续成为热门之选。

            另外,资产证券化身处房企融资的后端,受到监管的影响较小。目前国内房企主要的资产证券化渠道有类REITs、CMBS、物业收费权ABS、购房尾款ABS、运营收费权ABS、租金收益权ABS、租赁消费分期类ABS等,随着制度不断完善,标准的REITs不久也将加入行列。目前对于资产证券化,政策不仅不加限制,还给予了支持,因此拥有好资产、信用良好、实力雄厚的头部房企可以通过发行资产支持证券获取资金。同时,随着目前房企自持物业占比逐步提升,资产证券化也将让这些缺乏流动性的资产产生现金流,使房企在不增加负债的情况下补充资金,如今万科、碧桂园、恒大、远洋、龙湖、绿城等头部房企是资产证券化融资主力。资产证券化既能为房企拓宽融资渠道,也迎合了中国房地产进入存量市场的时代,还能加快房产库存的去化,未来将成为房企重要的融资方式。

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            文章来源:读地

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